【三部门官宣】换房退税延至 2027，一张图看懂流程 + 北京法拍房省 90 万攻略，楼市有望维稳！
🔥先看这张图，1 分钟搞懂换房退税全流程！

🔹 政策背景：为什么现在换房最划算？

换房退税政策延期至 2027 年，叠加「商办首付降至 30%」「房贷利率下行」，北京楼市迎来三重利好窗口期，楼市有望维稳！

核心目的是帮换房族省钱 —— 通过个税退税降低换房成本，激活二手房流动性，带动新房去化。对北京改善族来说，现在换房 =「退个税省几万～几十万」+「赶在房价上涨前上车」+「法拍房比市场价低 10%-30%」，三重红利叠加，错过再等 N 年！

 

💰 一、谁能退？北京用户必看的 5 个条件

（长图里的退税前提 + 北京专属补充）

✅顺序不能反：必须是「先卖旧房，再买新房」（卖后 1 年内买有效）

✅时间不能超：卖房和买房的时间差≤1 年（以网签 / 过户时间为准）

✅产权人要一致：卖旧房和买新房的产权人必须是同一个人（夫妻共有产权需保持一致）

⚠️婚姻状态影响：如果夫妻共有产权，换房期间离婚，可能导致产权人不匹配，建议提前咨询税务局

✅政策时效：卖房时间在 2022 年 10 月 1 日 - 2027 年 12 月 31 日之间

📍北京专属：出售和重新购买的住房需在北京市范围内（同一直辖市所辖全部行政区划）

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🧮 二、能退多少？2 种情况直接算

（长图里的退税金额 + 北京真实案例）

退税金额 =（新房金额 ÷ 旧房金额）× 已缴个税

✅ 全额退税（新房≥旧房）

比如：北京王先生卖了 500 万老破小（缴 5 万个税）→ 买了 600 万核心区法拍房

👉 直接把交的 5 万个税全退回来！

⚠️ 部分退税（新房＜旧房）

比如：卖了 500 万旧房（缴 5 万个税）→ 买了 400 万新房

👉 退（400÷500）×5 万 = 4 万元

🔍 购房金额怎么算？

新房：以已备案的网签合同成交价为准

二手房：以网签合同中的成交价格（网签价）为准

法拍房：以法院《成交确认书》中的成交价格为准

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📝 三、怎么退？材料清单 + 办理流程

必备材料：

1. 纳税人身份证件（共有产权带结婚证）

2. 出售房屋的网签合同、个人所得税票、发票

3. 新购住房为二手房：网签合同、不动产权证书、契税票、发票

4. 新购住房为新房：已备案的网签合同（发票）

5. 《居民换购住房个人所得税退税申请表》（税务局官网可下载）

6. 本人名下一类银行卡（北京地区优先推荐工行卡，到账速度更快）

⚠️法拍房专属材料：需额外准备法院《成交确认书》、法拍房个税缴纳凭证

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🕒 办理时间与渠道

时间：新房过户 / 网签备案完成后 1 周即可申请，税务局 1-2 个月内完成退税

线上：个人所得税 APP→「办税」→「居民换购住房个人所得税退税」（文章原入口错误，已修正）

线下：到旧房所在区的税务局大厅提交纸质材料（推荐，审核更快）

🚨 四、避坑指南：这些坑别踩！

（长图内容 + 北京专属 + 法拍房补充）

1.法拍房也能退！✅

只要满足「先卖后买、间隔 1 年」，法拍房的网签 / 过户时间符合要求，就能申请退税。且法拍房价格比普通二手房低 10%-30%，买法拍房满足条件相当于「省上加省」！

2.离婚换房要注意！⚠️

夫妻共有产权离婚后分割，可能导致产权人不匹配，建议提前咨询税务局

3.卖房时间怎么算？

以「个税完税证明」时间为准；买房时间：二手房以契税完税 / 产权登记时间为准，新房以网签备案时间为准

4.退税后再卖房要补税！⚠️

退税后 1 年内再次转让新房，需补缴已退税款

📍 北京专属提醒：北京未满 2 年卖房需缴纳 3.3% 增值税（无退税），但买法拍房省的房款能直接覆盖这笔成本！

 

🎯 象拍房专属视角：换房 + 法拍房的双重红利

结合「商办首付降至 30%」「房贷利率下行」的政策，现在换房正赶上三重利好：

换房族：退个税 + 降房贷，双重省钱！

法拍房投资者：核心地段法拍房价格低于市场价，还能叠加退税政策，性价比拉满！

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北京换房退税金额测算表（输入房价自动算退税）

法拍房退税材料清单 + 避坑手册

📌 新法拍房提示：法拍房退税需额外准备法院《成交确认书》和个税缴纳凭证，如需协助可联系我们的专业顾问。