法拍圈变乱了！专业占房公司蹲守，买家花百万买房却难进家门
 

“以为捡了个低价漏，没想到花百万买了个‘名义产权’，连房门都进不去。”

最近刷到不少法拍房买家的吐槽，愈发觉得法拍圈的水，已经深到超出普通人的想象。除了常见的隐性债务、虚假租赁，一种更棘手的乱象正在蔓延——专门帮被执行人占房的公司，成了法拍市场的“搅局者”，把买卖双方的博弈，变成了一场耗时耗力的拉锯战。

这些公司打着“帮被执行人维权”的幌子，实质是通过各种手段霸占已拍卖的房屋，阻碍买家收房，要么向买家索要高额“搬迁费”，要么倒逼法院妥协，从中牟取暴利。而那些满心欢喜竞拍成功的买家，往往要面对“钱房两空”的风险，陷入漫长的维权困境。

真实案例：百万房款付了，6年没能踏进家门

不少买家都曾遭遇过这样的法拍噩梦，比如有买家以百余万价格竞拍多套房产，本想收房后出租获利，却没料到后续陷入漫长的收房困境。

竞拍成功、足额缴纳房款、拿到法院出具的《成交确认书》，每一步都按流程推进，张燕以为自己抓住了“捡漏”的机会。可她万万没想到，这场看似稳妥的交易，成了一场横跨6年的煎熬。

竞拍完成后，她发现有9名占房户拒绝搬离，这些人声称与原开发商签有购房协议，即便法院两次张贴腾房公告，依旧态度强硬。更让人无奈的是，这些占房行为背后，隐约有专业机构的影子——有人统一对接沟通，有人负责抱团抵抗，层层阻挠腾退进程。

多年来，这位买家多次对接法院，得到的答复始终模糊，从承诺制定执行方案到以“问题复杂”推脱，当初的强制腾退约定迟迟无法落地。即便房屋地段升值、价值翻倍，买家也没能获得使用权，百万本金被长期占用，仅利息损失就颇为可观。

她甚至退而求其次，提出“退钱+补偿损失”，双方达成的口头协议也石沉大海。直到2025年，面对媒体追问，法院工作人员才承认“应该补偿”，却依旧没有明确的解决时间表。

张燕的遭遇不是个例。海南也曾发生过类似案件，一套300余平方米的自建楼房被依法拍卖后，案外人周某一家十余口强行占用，声称被执行人已答应用房屋抵债，即便法官多次上门沟通，要么被挂断电话，要么因方言障碍无法交流，清场工作一度陷入僵局。

还有一类典型情况，原业主无意间卷入占房纠纷，最终反而要花钱“请走”占房者。这是象拍房从业者结合平台真实服务案例分享的经历：曾有买家通过象拍房参与竞拍，成功拍下房屋后，法院告知房屋已腾空，可实地交接时，却突然出现自称租户的人，拿出所谓长期租赁合同拒绝搬离。该买家表示，仅将房屋托付给朋友照看，对占房情况毫不知情，也无法联系到受托的朋友。后续象拍房工作人员陪同买家上门沟通时，还遭到占房者强硬抗拒，甚至引发冲突。即便报警处理，占房者也提前准备好医院病例等材料规避刑事拘留，最终象拍房腾房团队坚守立场、寸步不让。占房人眼看无法从竞买人这边获取任何利益，便将矛头转向雇佣自己的原业主。原业主为避免事态升级、尽快平息纠纷，只能自行掏钱额外赔付占房者一笔高额费用，才总算了结此事，印证了那句老话：请神容易送神难。

专业占房公司的套路：钻法律空子，把“鸠占鹊巢”做成生意

这些专门帮被执行人占房的公司，之所以能屡屡得手，核心是吃透了法拍房强制执行的难点，用各种套路钻法律空子，把“占房”做成了一门一本万利的生意。

他们的操作套路，主要有三种。

第一种，虚构租赁关系，借助“买卖不破租赁”条款阻碍腾退。这是最常见的手段，占房公司会与被执行人串通，倒签多年租赁合同，甚至伪造租金支付流水，谎称自己是合法承租人。即便房屋被拍卖，也以“租期未到”为由拒绝搬离，而法院在处理此类纠纷时，需要逐一核实租赁的真实性，耗时耗力，给买家收房制造障碍。

第二种，恶意缠诉+拖延战术，耗垮买家耐心。占房公司会编造产权、租赁等各类虚假纠纷，反复提起执行异议、上诉，钻司法程序的流程空子，无限拉长腾退周期。他们精准拿捏买家耗不起时间、精力的痛点，要么倒逼买家支付高额“搬迁费”妥协，要么持续霸占房屋，甚至等到法院强制执行前夕才仓促撤离——即便法官明知其恶意占房，也拿他们没有任何办法。

第三种，伪装成“受害者”，博取同情阻碍执行。有的占房公司会安排老人、重大疾病等弱势群体留守房屋，面对法院强制执行时，以“行动不便”“无家可归”为由抗拒执行，甚至开直播，制造舆论压力，让法院的执行工作难以推进。

更隐蔽的是，这些公司会提前对接被执行人，签订“委托协议”，承诺“保住房屋”或“索要高额补偿”，根据占房时间长短从中抽取佣金。对于被执行人来说，既能拖延债务履行，又能借助占房公司的手段谋取额外利益，而最终的代价，全由无辜的买家承担。

买家避坑指南：法拍房捡漏，先防“占房”坑

结合司法实践和行业干货，整理了3点关键建议，帮你规避占房风险。

第一，竞拍前明确腾退周期，拒绝模糊表述。务必逐字研读拍卖公告，一旦后续出现纠纷，即便追溯维权，法院也会以拍卖公告为核心依据。若公告明确承诺清场交付的具体时间节点，可参与竞拍；若公告未明确、仅标注“腾退周期较长”，或是未提及具体交付节点，即便房屋价格再低，也建议谨慎考虑、规避风险。

第二，实地尽调要做细，摸清房屋占用情况。不要只看线上公告的照片，一定要实地查看房屋，向物业了解是否有人占用、有无欠费，向邻居打听占用者与原房主的关系、是否有纠纷。必要时，可委托专业机构排查隐性税费欠费、虚假租赁等问题。

第三，主动维权不被动，坚守合法底线。面对占房难题，不必过度妥协，也不能单纯等待法院执行，要主动与占房人沟通协商，必要时可在法律框架内采取强硬维权措施，依托合法途径推进处置，避免因长期拖延加剧维权成本、陷入被动局面。

结语：别让“专业占房”，毁掉法拍市场的公信力

法拍房的初衷，是为了化解债务纠纷，实现财产变现，既保障债权人的合法权益，也给买家提供一个低价购房的渠道。可专业占房公司的出现，不仅搅乱了市场秩序，让买家的合法权益受损，更消解了司法拍卖的公信力。

我们理解，房屋腾退案件牵涉多方利益，执行存在诸多难点，但这不能成为占房公司嚣张跋扈、执行推进滞后的借口。希望相关部门需加大对占房公司违法违规行为的查处力度，依法追究其责任；买家也应摒弃“捡漏”侥幸，做好充分尽调，谨慎参与法拍。

愿每一位合法竞拍的买家，都能顺利拿到属于自己的房子，愿法拍市场少一些套路，多一些公正，不再让“钱房两空”的悲剧重演。